Eine Doppelhaushälfte mit 132 m² Wohnfläche, 352,5 m² Grundstück und Garten nach Süden. Die Bewertung folgt dem Vergleichswert: drei modernisierte Doppelhaushälften, bereinigt auf dieses Haus. Der Korridor liegt bei 1,148 bis 1,200 Mio. €; der Wert bei 1,167 Mio. €.
Der Angebotspreis liegt 2,0 % über dem Vergleichswert und innerhalb des Korridors von 1,148 bis 1,200 Mio. €.
Drei Doppelhaushälften aus dem Würmtal sind maßgeblich; sie liegen in Typ, Epoche und Zustand am nächsten. Zehn Doppelhaushälften wurden insgesamt geprüft – die sieben weiteren stehen darunter zur Einordnung. Die Angebotspreise werden über den Quadratmeterpreis auf dieses Haus übertragen und um die Unterschiede bereinigt.
| Objekt | Baujahr | Wohnfläche | Grundstück | Kaufpreis | €/m² | Bereinigung | Bereinigt |
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Angebotspreise (ImmoScout24, 29.10.2026), keine Abschlusspreise. Die Bereinigung folgt zehn gewichteten Kriterien: Lage, Art des Hauses, Größe/Grundriss, Baujahr/Zustand, Haustechnik/Energie, Grundstück/Garten, Bäder, Baustil, Böden, Stellplatz. Jede Stufe verschiebt den Wert um 10 % des Kriteriengewichts.
Warum fällt die Bereinigung so klein aus? Gräfelfing ist eine teurere Lage als Krailling; das Objekt ist mit 9.627 €/m² aber unter dem Gräfelfinger Durchschnitt von 10.920 €/m² inseriert. Lagevorteil und Ausstattung (Pool, PV, 518 m² Grundstück) heben sich in der Summe fast auf. Bei Gauting und Neuried sind die größeren Grundstücke und die bessere Ausstattung der Hauptgrund für den Abschlag.
| Objekt | Baujahr | Fläche | Grundstück | Preis | €/m² | Bereinigt |
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Die übrigen sieben Häuser sind älter, unsaniert oder liegen in Gauting/Stockdorf mit kleinerem Grundstück. Ihr bereinigter Median liegt bei 7.203 €/m² – das ist der untere Rand des Marktes, nicht der Vergleich für ein 2015/2026 modernisiertes Haus. Die vollständige Liste zeigt bewusst auch die weniger passenden Objekte.
Eine Bewertung ist nur glaubwürdig, wenn sie auch die Schwächen nennt. Beides gehört zur Rechnung.
Sie wohnen bereits in diesem Haus und kennen seinen Zustand, die Lage und die Nachbarn. Der Preis ist deshalb kein Investorenpreis: Sie zahlen für die Nutzung, nicht für die Rendite. Die relevante Messlatte ist der Vergleichswert von 1.167.000 €; der Korridor reicht von 1.148.000 € bis 1.200.000 €.
Der Angebotspreis von 1.190.000 € liegt 2,0 % über dem Vergleichswert und am oberen Rand des Korridors. Das ist der Verhandlungsspielraum, nicht der Wert.
Der breite Median über alle geprüften Inserate (31) liegt bei 7.303 €/m², über alle zehn Doppelhaushälften bei 7.203 €/m². Darin stecken viele ältere, unsanierte oder kleinere Häuser. Für ein 2015/2026 modernisiertes Haus mit Südgarten sind die drei modernisierten Doppelhaushälften der passende Vergleich; sie ergeben bereinigt 8.340 €/m². Der breite Markt liegt bei 7.200–8.800 €/m² (Median 7.303; Fischer-Durchschnitt Krailling 8.800 €/m²). Dieses Haus liegt am oberen Rand – nicht außerhalb.
Der Mietvertrag rechnet 145 m² nach WoFlV: 132 m² Wohnfläche plus 26 m² Terrasse und 3,6 m² Balkon, jeweils zu 50 %. Für den Kaufpreis ist die Wohnfläche ohne Außenflächen maßgeblich; Terrasse und Balkon sind separat angesetzt. Deshalb zwei €/m²-Werte: 8.840 €/m² auf 132 m² und 8.048 €/m² auf 145 m².
Das Grundbuch weist für das Gesamtgrundstück 705 m² aus; die Hälfte sind 352,5 m². Das Exposé von 2015 nannte gerundet 300 m². Maßgeblich ist das Grundbuch.
Ein zweites Bad kostet je nach Lage 20.000–40.000 € und hebt den Wert im Modell um rund 1–2 % – es beseitigt vor allem den größten Einwand im Verkauf. Eine Wärmepumpe mit PV und Dämmung kostet 40.000–70.000 € und bringt rund 2–3 % sowie einen besseren Energieausweis. Beides ist im Preis noch nicht enthalten; der Angebotspreis spiegelt den heutigen Zustand.
Ja. Der Korridor reicht von 1.148.000 € bis 1.200.000 €. Der Angebotspreis von 1.190.000 € liegt am oberen Rand. Ein Abschluss in diesem Korridor ist marktgerecht.
Interne Kaufpreis-Begründung, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Alle Beträge auf volle Euro gerundet. Die Vergleichspreise sind Angebotspreise; Abschlusspreise und Gutachterausschuss-Daten können abweichen. Stand: 31.10.2026.